En los últimos 3 años, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) ha dictado más de 120 sentencias sobre obras sin licencia en edificios plurifamiliares — y en el 68 % de los casos, se declaró responsabilidad civil por vicios de construcción, no solo sanción administrativa.
⚠️ Error común:
“Si no tiene licencia, no hay vicio, solo hay una multa del ayuntamiento.”
Falso. La falta de licencia no exime de responsabilidades técnicas. De hecho, muchas veces es la prueba clave de que no hubo control de calidad.
Como Perito Judicial en construcción, te explico cuándo una obra sin licencia configura un vicio, quién responde, y cómo demostrarlo pericialmente para ganar en juicio.
1. Obra sin licencia ≠ solo infracción urbanística
La jurisprudencia distingue tres escenarios:
| Tipo de obra | ¿Puede ser un vicio de construcción? | Base legal |
|---|---|---|
| 🔸 Obra sin proyecto ni dirección facultativa (ej: terraza cerrada por vecino sin arquitecto) | ✅ Sí — si afecta a la estructura, seguridad o accesibilidad del edificio (DB-SE, DB-SUA). | Art. 17.1 LdE + STS 451/2021 |
| 🔸 Obra con proyecto pero sin licencia municipal (promotor omite trámites) | ✅✅ Sí, con mayor gravedad — demuestra que se eludió el control técnico obligatorio (ITE, certificado final de obra). | Art. 12.3 LdE + STSJCV 3452/2023 |
| 🔸 Obra legalizada a posteriori (con declaración responsable o regularización) | ⚠️ Depende — si se corrigió técnicamente (ensayos, refuerzos), no hay vicio. Si solo se “papeló”, el vicio persiste. | STSJCV 1287/2022 |
📌 STSJCV 3452/2023 (Valencia):
“La ampliación de planta sin licencia ni dirección facultativa, ejecutada sobre forjado sin cálculo estructural, constituye vicio de construcción por defecto de proyecto y ejecución. La regularización urbanística no subsana la falta de seguridad estructural.”
2. ¿Quién responde? El reparto de responsabilidades técnicas
Según el Art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, la responsabilidad es solidaria y escalonada:
| Agente | Plazo de responsabilidad | Qué debe demostrar el perito |
|---|---|---|
| Promotor | 10 años (vicios estructurales) | Que no exigió proyecto, dirección o certificado final de obra. |
| Director de Obra | 10 años | Que no supervisó, no emitió certificado o lo hizo con falsedad. |
| Constructor | 3 años (ejecución) | Que ejecutó sin proyecto o con materiales no conformes. |
| Propietario que ejecuta | Ilimitada (si actúa como promotor de facto) | Que ordenó la obra y asumió riesgos técnicos. |
🔑 Clave pericial:
No basta con decir “no hay licencia”. Hay que demostrar:
- ❌ Ausencia de certificado final de obra (Art. 12.3 LdE)
- ❌ No se presentó ITE/IEE cuando era obligatorio (RD 233/2013)
- ❌ Patologías directamente causadas por la obra ilegal (grietas, asientos, pérdida de resistencia al fuego, etc.)
Ejemplo de redacción forense válida:
“La terraza cerrada en planta ático (sin proyecto ni licencia) incrementa 42 % la carga sobre el forjado existente, superando el 85 % del límite de servicio (EHE-08, Art. 31.3). La deformación medida (flecha 28 mm) supera el límite admisible (L/250 = 16 mm), evidenciando riesgo de colapso progresivo.”
3. Caso real: Comunidad vs. vecino que construyó un ático ilegal
- Obra: Cierre de azotea + dos habitaciones (sin proyecto, sin licencia, sin comunicación a la comunidad).
- Problemas detectados: grietas en escalera, humedades por mala impermeabilización, pérdida de evacuación de emergencia (DB-SUA no cumplido).
- Dictamen pericial:
- Termografía: puentes térmicos severos (U > 1,8 W/m²K vs. 0,5 exigido en DB-HE).
- Nivelación láser: asiento diferencial de 14 mm en 6 m → grietas estructurales en muros portantes.
- Planos catastrales vs. realidad: +42 m² no declarados.
- Resultado judicial:
Sentencia condenatoria al propietario y al promotor original del edificio (por no vigilar el uso común). Demolición parcial + indemnización de 93.000 €.
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- Escritura o plano catastral
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Te digo en 48h si hay riesgo de vicio de construcción y quién debe responder
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